Vollgeschoss Definition, Dachgeschoss und Keller/UG (Bayern)

6 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Ob Ihr Dachgeschoss oder Keller/UG als Vollgeschoss zählt, entscheidet über die zulässige Geschossfläche (GFZ) und die Geschossigkeit im Bebauungsplan – also oft direkt darüber, wie viel Sie bauen dürfen. In Bayern gilt dafür eine klare Regel: Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es vollständig über der Geländeoberfläche liegt und auf mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine Raumhöhe von mindestens 2,30 m hat (lichte Höhe bis Unterseite der raumbegrenzenden Decke; Grundfläche in Außenmaßen). Für Keller und UG kommt zusätzlich die Frage „oberirdisch oder Kellergeschoss?“ dazu – entscheidend ist, ob die Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände liegt.

Eine frühe Klärung verhindert böse Überraschungen bei Planung und Genehmigung.

Was ist ein Vollgeschoss?

Im Bebauungsplan steht oft „II Vollgeschosse“ oder eine GFZ – beides hängt daran, welche Geschosse als Vollgeschosse zählen. In Bayern gilt dafür die gleiche Definition wie für die Baunutzungsverordnung; die BayBO hält sie in Art. 83 Abs. 6 (Fortgeltung des früheren Art. 2 Abs. 5) für die BauNVO ausdrücklich fest. Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn

1. es vollständig über der Geländeoberfläche liegt und
2. auf mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m erreicht wird.

Grundfläche: nach BauNVO § 20 Abs. 3 in Außenmaßen (Brutto, inkl. Umfassungswände). Höhe: die lichte Höhe (Netto) von OK Fertigfußboden bis zur Unterseite der raumbegrenzenden Decke (das, was den Raum nach oben begrenzt: bei abgehängter/verkleideter Decke die Deckenunterseite, bei sichtbarer Dachschräge die Dachunterseite). Für Keller und UG kommt vorher die Einordnung „oberirdisch oder Kellergeschoss?“ dazu (Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände = oberirdisch).

Wann zählt mein Dachgeschoss als Vollgeschoss?

Entscheidend ist die Fläche mit mindestens 2,30 m lichter Höhe: Liegt sie bei mindestens zwei Drittel der Dachgeschoss-Grundfläche (Grundfläche und Höhe wie oben beschrieben), und liegt das Dachgeschoss vollständig über Gelände, gilt es nach dieser Regel als Vollgeschoss. Darunter → in der Regel kein Vollgeschoss. Verbindlich ist die Auslegung Ihrer Behörde und ggf. der Bebauungsplan.

Typische Praxisfälle:

• Hoher Kniestock kann dazu führen, dass ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
• Flachere Dachneigungen senken die Fläche über 2,30 m.
• Steile Dächer mit geringer Grundfläche können trotzdem unter der 2/3‑Grenze bleiben.

Wenn Sie die Werte grob einschätzen möchten, hilft der Vollgeschoss-Check (Bayern). Er unterstützt bei einer überschlägigen Einschätzung für Dachgeschosse.

Wann zählt Keller oder UG als „oberirdisch“?

Für Keller und Untergeschoss ist zuerst die Frage: Oberirdisches Geschoss oder Kellergeschoss? Entscheidend ist, ob die Deckenoberkante (OK der Decke = Oberseite der Kellerdecke, nicht die Unterkante/UK) im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt (BayBO Art. 2 Abs. 7). Wenn ja → das Geschoss gilt als oberirdisch; dann gilt für die Vollgeschoss-Frage dieselbe Regel wie beim Dachgeschoss (2/3, ≥ 2,30 m lichte Höhe). Wenn nein → Kellergeschoss.

Maßstab ist auch hier die Außenhülle: Der Mittelwert wird entlang der Außenwände gebildet (nicht Innenmaße). So wie beim Dachgeschoss die Außenkanten zählen, zählt beim UG die Deckenoberkante in Bezug auf die Außenwände und das anliegende Gelände. Besonders bei Hanglagen wichtig: Ein UG kann zur Straße hin stark herausragen und talseitig fast ebenerdig sein – maßgeblich ist der Mittelwert.

Abgrabungen und mittlere Geländehöhe

Abgrabungen können die Einordnung beeinflussen, weil sie die mittlere Geländehöhe verändern können. Für die Beurteilung wird nicht ein einzelner Punkt, sondern die mittlere Geländeoberfläche entlang der Außenwände betrachtet. Eine künstliche Absenkung des Geländes führt daher nicht automatisch dazu, dass ein Keller/UG aus der Vollgeschoss‑Bewertung herausfällt.

Wenn Abgrabungen geplant sind oder die Geländehöhen uneindeutig sind, sollte die Berechnung der mittleren Geländehöhe früh mit Planer oder Behörde abgestimmt werden.

Warum ist die Vollgeschoss-Einstufung wichtig?

Vollgeschosse wirken auf mehrere Punkte:

• GFZ (Geschossflächenzahl): Die GFZ begrenzt die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse. Ein zusätzliches Vollgeschoss kann die zulässige Geschossfläche ausschöpfen oder überschreiten.
• Geschossigkeit im B-Plan: Bebauungspläne begrenzen oft die Zahl der Vollgeschosse (z. B. „II“). Ein Dachgeschoss, das als Vollgeschoss zählt, kann diese Vorgabe überschreiten.
• Gebäudehöhe: Die Gebäudehöhe für Gebäudeklassen knüpft an das oberste Aufenthaltsgeschoss an, nicht zwingend an ein Vollgeschoss. Das muss sauber getrennt werden.

Typische Missverständnisse

• „Dachgeschoss = kein Vollgeschoss.“
  Falsch. Ob und wie ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, hängt am Bebauungsplan bzw. an der Auslegung der Behörde.

• „Keller ist nie Vollgeschoss.“
  Falsch. Ein Keller/UG kann je nach Geländesituation ein oberirdisches Geschoss sein (Art. 2 Abs. 7 BayBO). Wie es als Vollgeschoss gezählt wird, ist dann eine Frage der jeweiligen Festsetzungen/Auslegung.

• „Vollgeschoss entscheidet die Gebäudeklasse.“
  Falsch. Für die Gebäudeklasse ist die Fußbodenoberkante des höchsten Aufenthaltsgeschosses entscheidend, nicht die Vollgeschossdefinition.

Mini-Check für Bauherren

1. Dachgeschoss: Im Bebauungsplan nachsehen, wie Dachgeschosse bewertet werden (ggf. überschlägig mit dem Vollgeschoss-Check (Bayern) prüfen).
2. Keller/UG (ggf. Souterrain): Prüfen, ob Deckenoberkante (OK der Decke) im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände liegt → dann oberirdisch; sonst Kellergeschoss.
3. GFZ aus dem Bebauungsplan ablesen.
4. Prüfen, ob ein zusätzliches Vollgeschoss die GFZ überschreitet.
5. Bei Unsicherheit eine fachliche Einordnung einholen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bayerische Bauordnung (BayBO), Art. 2 (Begriffe, u. a. Kellergeschoss Art. 2 Abs. 7), Art. 83 Abs. 6 (Vollgeschoss-Definition: alter Art. 2 Abs. 5 a. F. gilt für BauNVO fort)

• ↗ BayBO Art. 2 – Gesetze Bayern

• ↗ BayBO Art. 83 – Gesetze Bayern
• Baunutzungsverordnung (BauNVO), § 20 (Geschossfläche, GFZ; Vollgeschoss verweist auf Landesrecht)

• ↗ BauNVO § 20 – Gesetze im Internet

Weiterführende Artikel

• GFZ – Geschossflächenzahl
• Bebauungsplan lesen
• Gebäudeklassen nach BayBO
• Flächenbegriffe im Baurecht
• Vollgeschoss-Check (Bayern)
• GRZ/GFZ-Rechner

Stand: 03.02.2026