Genehmigungsplanung Ablauf, Unterlagen und Behördenprüfung

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Genehmigungsplanung bereitet ein Bauvorhaben für die Einreichung bei der Baubehörde vor.

Sie übersetzt den Entwurf in prüffähige Unterlagen und ist Teil der Leistungsphase 4 der HOAI.

Der Ablauf umfasst Pläne und Nachweise, die Unterlagen müssen vollständig sein, und die Behördenprüfung entscheidet über die Genehmigung.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern können die Anforderungen an Bauvorlagen abweichen.

Prüfschema Bauplanungsrecht: § 30 Bebauungsplan, § 34 Innenbereich, § 35 Außenbereich (Bayern)

Sie möchten wissen, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist? Im kostenfreien Erstgespräch lässt sich das grob einordnen; für eine strukturierte Einordnung zur Baugenehmigung und zum Bauantrag unterstütze ich Sie mit einer klar abgegrenzten Beratung.

Einordnung & Kontext

Die Genehmigungsplanung ist die Schnittstelle zwischen Entwurf und Genehmigung.

Sie macht den Entwurf prüffähig und ist Voraussetzung für den Bauantrag einreichen.

Die Vollständigkeit und Konsistenz der Unterlagen beeinflusst maßgeblich die Geschwindigkeit der Behördenprüfung.

Je klarer und konsistenter die Unterlagen, desto reibungsloser läuft die Prüfung.

Wichtig: Genehmigungsplanung ≠ Entwurfsplanung

Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Funktionen:

  • Vorplanung und Entwurfsplanung (HOAI LPH 2–3) – entwickeln den Entwurf, gestalten das Gebäude
  • Genehmigungsplanung (HOAI LPH 4) – macht den Entwurf prüffähig, erstellt Bauvorlagen

Die Genehmigungsplanung baut auf dem abgestimmten Entwurf auf und übersetzt ihn in prüffähige Unterlagen.

In Kürze

Rechtliche Grundlage

Die Genehmigungsplanung ist in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als Leistungsphase 4 definiert. Die Anforderungen an Bauvorlagen ergeben sich aus:

Die Bauvorlagenverordnung legt fest, welche Unterlagen für den Bauantrag erforderlich sind. Die Anforderungen variieren je nach Gebäudeklasse, Nutzung und örtlichen Vorgaben.

Verfahrensfrei Art. 57 BayBO: Abgrenzung verfahrensfrei – Beispiele und Pflichten

Praxis-Hinweis

Je nach Kommune werden zusätzliche Nachweise verlangt, etwa zu Entwässerung oder Schallschutz. Diese Anforderungen sollten abgefragt werden, bevor die Genehmigungsplanung beginnt.

Was gehört zur Genehmigungsplanung?

Zur Genehmigungsplanung gehören alle Unterlagen, die für den Bauantrag erforderlich sind. Umfang und Details richten sich nach Gebäudeklasse, Nutzung und örtlichen Vorgaben.

Typische Unterlagen:

Je nach Vorhaben können weitere Nachweise erforderlich sein, etwa zu Entwässerung, Schallschutz oder Denkmalschutz.

Vor der Ausarbeitung der Unterlagen lohnt eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit – die folgende Checkliste gibt eine Orientierung:

Checkliste Genehmigungsfähigkeit: 9 Schritte von B-Plan bis Detailprüfung (Bayern)

Ablauf der Genehmigungsplanung

Die Genehmigungsplanung beginnt mit dem abgestimmten Entwurf und endet mit der vollständigen Bauantragsmappe. Wichtig ist ein klarer Planstand, auf den alle Nachweise Bezug nehmen. Änderungen nach Einreichung verursachen Rückfragen.

Ablauf in 6 Schritten:

  1. Entwurf festlegen und abstimmen
  2. Pläne genehmigungsfähig ausarbeiten
  3. Nachweise koordinieren (Statik, Brandschutz, Energie)
  4. Unterlagen prüfen und konsolidieren
  5. Bauantrag einreichen
  6. Rückfragen der Behörde beantworten

Kritisch: Nachweise nach Einreichung

Wenn Nachweise erst nach der Einreichung erstellt werden, entstehen Rückfragen und Verzögerungen. Betroffen sind Abstandsflächen, Stellplätze oder Brandschutz. Die Nachweise sollten parallel zur Planung erstellt werden.

Welche Rolle spielt die Behörde?

Nach Einreichung prüft die Baubehörde die Unterlagen auf Vollständigkeit und Einhaltung der Vorgaben. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Vorhaben, Auslastung und Beteiligungen.

Die Genehmigungsplanung beeinflusst die Geschwindigkeit maßgeblich. Je klarer und konsistenter die Unterlagen, desto reibungsloser läuft die Prüfung. Bei Nachforderungen ist eine schnelle Reaktion entscheidend, sonst verlängert sich das Verfahren. Eine gute Dokumentation hilft, Rückfragen zügig zu beantworten.

Kosten und Zeitrahmen

Die Genehmigungsplanung ist Teil der HOAI und wird als Leistungsphase 4 abgerechnet. Die Kosten hängen ab von Größe, Komplexität und Umfang der Nachweise.

Zeitliche Risiken entstehen vor allem durch:

Eine Abstimmung mit Fachplanern reduziert diese Risiken. Zeitlich ist die Genehmigungsplanung in wenigen Monaten leistbar, bei komplexen Vorhaben entsprechend länger. Entscheidend sind Abstimmung, Nachweise und die Bereitschaft, den Entwurf festzulegen.

Typische Missverständnisse

Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:

Mini-Check für Bauherren

  1. Entwurf festlegen und abstimmen.
  2. Anforderungen abfragen (Gebäudeklasse, Nutzung, örtliche Vorgaben).
  3. Fachplaner koordinieren (Statik, Brandschutz, Energie).
  4. Nachweise parallel erstellen (nicht nach Einreichung).
  5. Unterlagen prüfen und konsolidieren.
  6. Bauantrag vollständig einreichen.

Damit sind Genehmigungsplanung, Entwurfsplanung und Behördenprüfung fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.

Quellen und Rechtsgrundlagen

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Stand:

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.

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