Genehmigungsfrei wann kein Bauantrag nötig ist und was trotzdem gilt
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Zum Inhaltsverzeichnis springenGenehmigungsfrei bedeutet, dass kein Bauantrag erforderlich ist. In Bayern regelt Artikel 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), welche Vorhaben ohne Genehmigung zulässig sind.
Die Genehmigungsfreiheit gilt nur bei Einhaltung aller Größen- und Lagevorgaben. Abstandsflächen, Bebauungsplan und Satzungen müssen trotzdem eingehalten werden. Zur Orientierung können Abstandsflächen (Bayern) mit dem Abstandsflächen-Rechner grob vorgeprüft werden; maßgeblich sind BayBO und Behörde.
In anderen Bundesländern können die Regelungen und Grenzen abweichen.
Einordnung & Kontext
Genehmigungsfreiheit ist keine Regelbefreiung, sondern nur eine formale Erleichterung.
Das formale Genehmigungsverfahren entfällt, nicht jedoch die Einhaltung der Vorschriften.
Zu beachten sind weiterhin Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und örtliche Satzungen.
In der Praxis betrifft Genehmigungsfreiheit fast ausschließlich einfache Vorhaben der Gebäudeklassen 1–3.
Ab Gebäudeklasse 4 steigen die Anforderungen erheblich – Genehmigungsfreiheit ist dann ausgeschlossen. Welche Gebäudeklasse vorliegt, können Sie grob mit dem Gebäudeklasse-Check (Bayern) prüfen – unverbindlich zur Orientierung (BayBO).
Wichtig: Genehmigungsfrei ≠ genehmigungsfreigestellt
Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Bedeutungen:
- Genehmigungsfrei – kein Bauantrag erforderlich, klar definierter Katalog nach BayBO Art. 57
- Genehmigungsfreigestellt – vereinfachtes Verfahren mit Bauantrag, benötigt bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
Genehmigungsfrei ist nur ein klar definierter Katalog nach BayBO. Genehmigungsfreigestellt bedeutet weiterhin ein Genehmigungsverfahren, nur vereinfacht.
In Kürze
- Genehmigungsfrei bedeutet: kein Bauantrag erforderlich – Vorschriften gelten trotzdem.
- Maßgeblich ist Art. 57 BayBO (in Bayern).
- Abstandsflächen, Bebauungsplan und Satzungen müssen eingehalten werden.
- Genehmigungsfreiheit betrifft fast ausschließlich Gebäudeklassen 1–3.
- Ab Gebäudeklasse 4 ist Genehmigungsfreiheit ausgeschlossen.
Rechtliche Grundlage
Primärquelle ist Artikel 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Er regelt, welche Vorhaben ohne Genehmigung zulässig sind. Die Genehmigungsfreiheit gilt nur bei Einhaltung aller Größen- und Lagevorgaben.
Rechtshierarchie:
- BayBO Art. 57 – definiert genehmigungsfreie Vorhaben
- Bebauungsplan – kann Genehmigungsfreiheit einschränken
- Örtliche Satzungen – können die Regeln verschärfen
Die Genehmigungsfreiheit nach Art. 57 BayBO gilt nur, wenn keine anderen Vorschriften (Bebauungsplan, Satzungen) entgegenstehen.
Praxis-Hinweis
Die Genehmigungsfreiheit hängt von vielen Faktoren ab: Größe, Art, Lage, örtliche Vorschriften. Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden. Eine kurze Nachfrage kann Fehler vermeiden.
Typische genehmigungsfreie Vorhaben
Die folgende Übersicht zeigt Vorhaben, die in Bayern genehmigungsfrei sein können (nach Art. 57 BayBO). Die Genehmigungsfreiheit gilt nur bei Einhaltung aller Größen- und Lagevorgaben. In anderen Bundesländern gelten andere Regelungen.
| Vorhaben | Typische Grenze | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebäude ohne Aufenthaltsräume | bis 75 m³ | im Außenbereich bis 20 m³; keine Aufenthaltsräume/Toiletten/Feuerstätten |
| Garagen / Carports | bis 50 m² | Größe entscheidend |
| Terrassenüberdachungen | bis 30 m² | Art. 57 Abs. 1 Nr. 1g BayBO (nur Fläche begrenzt) |
| Einfriedungen | bis 2 m | ortsbildverträglich |
| PV- und Solarthermie | objektabhängig | Lage und Ausführung prüfen |
Was ist grundsätzlich nicht genehmigungsfrei?
Nicht genehmigungsfrei sind Vorhaben, die besondere Anforderungen auslösen oder im Ausnahmebereich liegen. Diese Bereiche erfordern ein Genehmigungsverfahren, auch wenn die bauliche Maßnahme an sich klein erscheint:
- Denkmalschutz: Änderungen an Baudenkmälern oder in Ensembles sind in der Regel genehmigungspflichtig, auch wenn sie sonst verfahrensfrei wären. Denkmalschutz geht anderen Regelungen vor. Mehr dazu im Artikel Denkmalschutz
- Sonderbauten: Schulen, Kitas, Versammlungsstätten, Industriebauten oder Hochhäuser haben eigene Brandschutz- und Sicherheitsanforderungen. Sonderbauten sind grundsätzlich genehmigungspflichtig und erfordern spezielle Verfahren, unabhängig von der Größe
- Gebäudeklassen 4–5: Ab Gebäudeklasse 4 gelten erhöhte Brandschutzanforderungen. Die Einordnung in GK 4/GK 5 hängt von Höhe, Nutzungseinheiten und Gliederung ab (GK 4 z. B. Gebäude zwischen 7 und 13 m bei brandschutztechnischer Gliederung, GK 5 z. B. über 13 m oder Hochhäuser über 22 m). Nach BayBO ist Genehmigungsfreiheit dann ausgeschlossen.
- Nutzungsänderungen: Auch ohne bauliche Maßnahmen kann eine Nutzungsänderung (z. B. Wohnen zu Büro, Büro zu Praxis) genehmigungspflichtig sein, wenn sie Auswirkungen auf Verkehr, Abstandsflächen oder Stellplätze hat. Die Nutzungsänderung selbst erfordert ein Genehmigungsverfahren
- Außenbereich: Bauen außerhalb des Innenbereichs (§ 35 BauGB) ist nur ausnahmsweise möglich und erfordert ein spezielles Verfahren. Im Außenbereich gelten andere Regeln – Genehmigungsfreiheit ist dort nur sehr eingeschränkt möglich. Die konkreten Regelungen hängen von der jeweiligen Landesbauordnung ab (in Bayern: BayBO)
- Abweichungen / Befreiungen vom Bebauungsplan: Jede Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erfordert eine Befreiung, auch wenn das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre. Abweichungen und Befreiungen sind immer genehmigungspflichtig
Was gilt trotzdem bei genehmigungsfreien Vorhaben?
Auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen die grundlegenden Anforderungen einhalten. Die Vorschriften bleiben bestehen – zu beachten sind insbesondere:
- Abstandsflächen, soweit anwendbar – müssen eingehalten werden
- Vorgaben des Bebauungsplans – gelten weiterhin
- Stellplatzregelungen, sofern relevant – müssen beachtet werden
- Brandschutz und Gebäudeklasse, sofern einschlägig – technische Regeln gelten
Kritisch: Genehmigungsfrei ≠ ohne Vorschriften
Genehmigungsfrei wird mit “ohne Vorschriften” gleichgesetzt. Das führt zu Konflikten bei Abstandsflächen, Bebauungsplan oder Stellplätzen. Genehmigungsfrei bedeutet nur, dass das formale Genehmigungsverfahren entfällt – die baurechtlichen Vorschriften müssen dennoch eingehalten werden.
Typische Missverständnisse
Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:
-
„Genehmigungsfrei bedeutet ohne Vorschriften” – Falsch: Genehmigungsfrei bedeutet nur, dass kein Bauantrag erforderlich ist. Abstandsflächen, Bebauungsplan und Satzungen müssen trotzdem eingehalten werden.
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„Genehmigungsfrei und genehmigungsfreigestellt sind dasselbe” – Falsch: Genehmigungsfrei bedeutet kein Bauantrag. Genehmigungsfreigestellt bedeutet vereinfachtes Verfahren mit Bauantrag.
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„Kleine Vorhaben sind immer genehmigungsfrei” – Falsch: Auch kleine Vorhaben können genehmigungspflichtig sein, etwa bei Denkmalschutz, Sonderbauten oder Gebäudeklassen 4–5.
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„Ab Gebäudeklasse 4 ist Genehmigungsfreiheit möglich” – Falsch: Ab Gebäudeklasse 4 ist Genehmigungsfreiheit ausgeschlossen. Genehmigungsfreiheit betrifft fast ausschließlich Gebäudeklassen 1–3.
-
„Befreiungen vom Bebauungsplan sind genehmigungsfrei” – Falsch: Abweichungen und Befreiungen vom Bebauungsplan sind immer genehmigungspflichtig, auch wenn das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre.
-
„Im Außenbereich gelten die gleichen Regeln” – Falsch: Im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelten andere Regeln. Genehmigungsfreiheit ist dort nur sehr eingeschränkt möglich.
Mini-Check für Bauherren
- Vorhaben prüfen (fällt unter Art. 57 BayBO?).
- Größen- und Lagegrenzen prüfen (alle eingehalten?).
- Bebauungsplan prüfen (schränkt Genehmigungsfreiheit ein?).
- Abstände prüfen (Abstandsflächen eingehalten?).
- Stellplätze prüfen (Anforderungen erfüllt?).
- Satzungen und Denkmalschutz prüfen (weitere Einschränkungen?).
Damit sind Genehmigungsfreiheit, Vorschriften und Ausnahmen fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bayerische Bauordnung (BayBO) – Artikel 57 Genehmigungsfreie Vorhaben
- ↗ BayBO Art. 57 – Gesetze Bayern
- ↗ Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht
Weiterführende Artikel
- Baugenehmigung – wann nötig?
- Genehmigungsfähigkeit prüfen
- Genehmigungsplanung & Bauantrag
- Bebauungsplan
- Abstandsflächen
- GK 1–5 einordnen – Gebäudeklasse-Check (Bayern), zur Orientierung
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