Genehmigungsfähigkeit vorab prüfen, Risiken vermeiden
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Zum Inhaltsverzeichnis springenGenehmigungsfähigkeit entscheidet, ob ein Bauvorhaben rechtlich zulässig ist und eine Baugenehmigung erhalten kann.
Maßgeblich sind Bebauungsplan, Abstandsflächen und die jeweilige Landesbauordnung (in Bayern: BayBO). Ohne B-Plan prüft die Behörde nach § 34 BauGB; zum Ablauf der Einreichung: Bauantrag einreichen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.
Für eine erste Einordnung eignet sich der Genehmigungs-Check (Bayern). Häufige Konflikte und Risiken entstehen bei Flächen, Abständen und Stellplätzen.
Eine frühe Prüfung der Genehmigungsfähigkeit hilft, Risiken zu vermeiden.
Kurz gesagt
- Bebauungsplan, Abstände und Bauordnung sind die Kernkriterien.
- Abweichungen sind nur mit Befreiung möglich.
- Gebäudeklasse beeinflusst Nachweise und Anforderungen.
- Satzungen und Denkmalschutz können zusätzliche Vorgaben setzen.
- Eine Vorabprüfung reduziert Risiken vor dem Kauf.
Was bedeutet genehmigungsfähig?
Ein Vorhaben ist genehmigungsfähig, wenn es die baurechtlichen Anforderungen erfüllt und die Behörde eine Genehmigung erteilen kann. Die Prüfung erfolgt formal im Genehmigungsverfahren, sollte aber früh im Projekt geklärt werden.
Genehmigungsfähig heißt nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Es geht ausschließlich um die rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.
Welche Kriterien sind entscheidend?
Die Genehmigungsfähigkeit basiert auf mehreren Ebenen.
Besonders relevant sind:
- Bebauungsplan und Festsetzungen
- Abstandsflächen
- Bauordnung und Gebäudeklasse
- Stellplatzvorgaben und örtliche Satzungen
- Denkmalschutz oder Sondervorschriften
Wenn kein Bebauungsplan existiert, gelten die allgemeinen Regeln des Baugesetzbuchs (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) und der jeweiligen Landesbauordnung (in Bayern: BayBO) sowie die Anforderungen des Umfelds. Das führt zu mehr Spielraum, aber auch zu mehr Unsicherheit.
Bebauungsplan und Befreiungen
Der Bebauungsplan ist eine der wichtigsten Vorgaben, wenn er existiert. Er regelt Nutzung, Baugrenzen, Höhen und Flächenkennzahlen wie GRZ und GFZ.
Abweichungen sind nur über Befreiungen möglich. Diese sind begründungspflichtig und nicht selbstverständlich. Je größer die Abweichung, desto schwieriger die Genehmigung.
Abstandsflächen und Nachbarrecht
Abstandsflächen sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz und richten sich in Bayern nach Gemeindegröße (Art. 6 Abs. 5 bzw. 5a BayBO). Details: Abstandsflächen.
Gegenüberstellung der Abstandsflächen-Regeln nach Gemeindegröße (Art. 6 BayBO).
Werden Abstände unterschritten, ist die Genehmigungsfähigkeit in der Regel gefährdet. Zur groben Orientierung: Abstandsflächen grob prüfen (BayBO). Für die Einzelfallbewertung zählt die konkrete Situation vor Ort. Vertiefung: Abstandsflächen – Berechnung und Bestand.
Nachbarrechte spielen dabei eine wichtige Rolle. Konflikte entstehen häufig bei Grenzbebauung, Abweichungen oder Sonderregelungen.
Praxis-Hinweis
Abstandsflächen lassen sich selten “wegdiskutieren”. Wenn sie nicht eingehalten werden können, muss der Entwurf angepasst oder eine belastbare Ausnahme begründet werden.
Vorabprüfung der Genehmigungsfähigkeit
Eine Vorabprüfung ist sinnvoll, bevor Grundstück oder Entwurf festgelegt werden. Sie klärt, ob das Raumprogramm und die gewünschte Kubatur rechtlich möglich sind.
Mini-Check vor dem Kauf:
- Bebauungsplan und Satzungen prüfen
- Baugrenzen und Höhenwerte abgleichen
- Abstandsflächen überschlagen (schnelle Vorprüfung – Orientierung, verbindlich bleibt die Behörde)
- Erschließung und Stellplätze klären
- Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ): GRZ/GFZ-Rechner (Orientierung)
- Sondervorgaben wie Denkmalschutz prüfen
Entscheidungshilfe
Je unklarer die Rahmenbedingungen, desto wichtiger ist eine frühe Machbarkeitsprüfung. Sie spart Zeit und verhindert Fehlkäufe.
Typische Fragen von Bauherren
Kann ich vor dem Kauf eines Grundstücks prüfen, ob es genehmigungsfähig ist?
Ja, eine Vorabprüfung der Genehmigungsfähigkeit ist möglich und sinnvoll. Ein Architekt kann Bebauungsplan, Abstandsflächen und baurechtliche Rahmenbedingungen analysieren, bevor Sie ein Grundstück kaufen.
Was passiert, wenn mein Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist?
Dann kann es in der geplanten Form nicht genehmigt werden. In bestimmten Fällen sind Anpassungen oder Befreiungen möglich, die jedoch nicht selbstverständlich sind. Eine frühe Prüfung zeigt Alternativen auf.
Wann sind Befreiungen möglich?
Befreiungen sind möglich, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben und keine unzumutbaren Nachteile entstehen. Sie sind begründungspflichtig und werden einzelfallbezogen geprüft.
Zusammenfassung
Genehmigungsfähigkeit bedeutet, dass ein Vorhaben die rechtlichen Anforderungen erfüllt und eine Genehmigung erhalten kann. Entscheidend sind Bebauungsplan, Abstandsflächen, Bauordnung und weitere örtliche Vorgaben.
Eine frühe Vorabprüfung verhindert Fehlentscheidungen und schafft Planungssicherheit. Wer die Rahmenbedingungen kennt, kann Entwurf, Kosten und Genehmigungsweg realistischer steuern.
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