Gebäudeklassen Einordnung nach BayBO und praktische Folgen
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Zum Inhaltsverzeichnis springenGebäudeklassen ordnen Gebäude nach Höhe und Nutzung.
In Bayern (BayBO) werden Gebäude in die Gebäudeklassen GK 1–5 eingeteilt; die Einordnung hat praktische Folgen für Brandschutz, Rettungswege, Nachweise, Kosten und die Dauer des Genehmigungsverfahrens.
Diese Ausführungen beziehen sich auf Bayern (BayBO). In anderen Bundesländern können die Regelungen und Gebäudeklassen abweichen.
Wer die Gebäudeklasse früh kennt, vermeidet Fehlannahmen bei der Planung und kann Kosten realistisch einschätzen. Eine erste Orientierung bietet der Gebäudeklasse-Check (Bayern) – Höhe, Nutzungseinheiten und Fläche eingeben, indikative Einstufung GK 1–5 bzw. Sonderbau nach BayBO.
Kurz gesagt
- Maßgeblich sind Höhe und Nutzungseinheiten.
- Entscheidend ist die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses.
- GK 1–3 gelten bis 7 m, GK 4 beginnt ab über 7 m, GK 5 umfasst Gebäude über 13 m oder solche zwischen 7–13 m ohne GK 4-Anforderungen.
- Sonderbauten sind zusätzlich möglich.
- Die Gebäudeklasse beeinflusst Nachweise und Kosten.
Wie wird die Gebäudehöhe gemessen?
Die Gebäudehöhe wird von der mittleren Geländeoberfläche bis zur Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsraum gemessen.
Nicht der First ist maßgeblich.
Dieser Unterschied ist zentral: Die Gebäudehöhe entscheidet über die Gebäudeklasse und damit über Brandschutzanforderungen und Genehmigungsverfahren.
Zählt das Dachgeschoss zur Gebäudehöhe?
Das Dachgeschoss zählt nur zur Gebäudehöhe, wenn dort ein Aufenthaltsraum möglich ist.
Bei Steildächern und Hanglagen ist das häufig unklar – daher entstehen hier die meisten Streitfragen.
Entscheidend ist nicht die optische Höhe des Daches, sondern die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit Aufenthaltsraum.
Für die Gebäudehöhe zählt das oberste Aufenthaltsgeschoss (das höchste Geschoss mit Aufenthaltsräumen). Das muss kein Vollgeschoss sein: Ein Dachgeschoss kann Aufenthaltsräume haben und dann für die Höhe maßgeblich sein, auch wenn es nach der Definition der Landesbauordnung kein Vollgeschoss ist.
Praxis-Hinweis
Messpunkt: Fußbodenoberkante des höchsten Aufenthaltsgeschosses.
Nicht relevant: Firsthöhe, Dachneigung, optische Gesamthöhe.
Zu unterscheiden: Aufenthaltsgeschoss (Geschoss mit Aufenthaltsräumen) ≠ Vollgeschoss. Für eine Orientierung in Bayern hilft der Vollgeschoss-Check (Bayern) (Keller/UG: Einordnung oberirdisch vs. Kellergeschoss nach BayBO Art. 2 Abs. 7). Die Einordnung finden Sie im Artikel Vollgeschoss.
So ermitteln Sie die Gebäudeklasse
Für eine schnelle Einordnung können Sie den Gebäudeklasse-Check (Bayern) nutzen: Höhe, Nutzungseinheiten und Fläche eingeben – das Tool zeigt eine indikative Einstufung nach BayBO. Verbindlich ist die Behörde.
Schritt 1: Gebäudehöhe
- bis 7 m oder bis 13 m
Schritt 2: Nutzungseinheiten
- Anzahl der Nutzungseinheiten
- Gesamtfläche der Nutzungseinheiten
Schritt 3: Gliederung und Rettungswege
- relevant bei 7–13 m (GK 4 oder GK 5)
Was bedeutet Brandschutz bei den einzelnen Gebäudeklassen?
Die Gebäudeklasse legt fest, welche Brandschutzanforderungen gelten. Die Anforderungen steigen mit der Klasse; maßgeblich sind die Bayerische Bauordnung (BayBO) und die Technischen Baubestimmungen.
| Gebäudeklasse | Brandschutz – was gilt? |
|---|---|
| GK 1 | Geringe Höhe und Fläche; die BayBO stellt vergleichbar geringe Anforderungen an den baulichen Brandschutz (z.B. Feuerwiderstand tragender Bauteile). Rauchwarnmelder sind vorgeschrieben. |
| GK 2 | Wie GK 1: geringe Anforderungen, Rauchwarnmelder Pflicht. Maßgeblich sind Höhe (≤ 7 m) und Nutzung. |
| GK 3 | Anforderungen steigen; tragende und aussteifende Bauteile müssen in der Regel höhere Feuerwiderstandsklassen erfüllen. Rauchwarnmelder bleiben Pflicht. |
| GK 4 | Deutlich strenger: brandschutztechnische Gliederung, unabhängige Rettungswege je Nutzungseinheit, detaillierter Brandschutznachweis; oft externer Brandschutzplaner. Feuerwiderstand und weitere bauliche sowie anlagentechnische Anforderungen steigen. |
| GK 5 | Höchste Anforderungen: zusätzlich zu GK‑4-Themen z.B. zweiter Rettungsweg, weitere technische und bauliche Maßnahmen. Bei Hochhäusern (ab 22 m) gelten zusätzliche Brandschutz- und Sicherheitsregeln. |
Die konkrete Ausgestaltung (z.B. Feuerwiderstandsklassen F30, F90) steht in der BayBO und den Technischen Baubestimmungen. Die folgende Übersicht gibt eine orientierende Einordnung je Bauteil und Gebäudeklasse (vereinfacht, Stand BayBO).
Wer unsicher ist, sollte früh einen Brandschutzplaner oder die Bauaufsicht einbeziehen.
Welche Bedeutung hat die Gebäudeklasse für Kosten, Nachweise und Verfahren?
Die Gebäudeklasse steuert, welche Nachweise erforderlich sind, wer sie erstellen darf und wie aufwendig das Genehmigungsverfahren wird.
Das hat direkte Auswirkungen auf:
Kosten
- Brandschutznachweise: Ab GK 4 sind häufig externe Brandschutzplaner erforderlich
- Fachplaner: Höhere Gebäudeklassen erfordern mehr Fachplaner (Brandschutz, Statik, Haustechnik)
- Baukosten: Höhere Brandschutzanforderungen führen zu höheren Materialkosten
Nachweise
- Brandschutz: Ab GK 4 sind detaillierte Brandschutznachweise erforderlich
- Rettungswege: Ab GK 4 müssen unabhängige Rettungswege nachgewiesen werden
- Tragwerksplanung: Komplexere statische Nachweise bei höheren Gebäudeklassen
Genehmigungsverfahren
- Prüfaufwand: Höhere Gebäudeklassen führen zu mehr Prüfungen durch Behörden
- Verfahrensdauer: Ab GK 4 verlängert sich die Genehmigungsdauer häufig deutlich
- Genehmigungsfreiheit: Ab GK 4 ist Genehmigungsfreiheit in der Regel ausgeschlossen
Wer unsicher ist, welche Gebäudeklasse vorliegt, sollte frühzeitig die Genehmigungsfähigkeit prüfen lassen.
Das hilft, Kosten und Zeitplan realistisch einzuschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen GK 4 und GK 5?
GK 4: Gebäude zwischen 7 und 13 m Höhe sind möglich, wenn sie brandschutztechnisch gegliedert sind.
Das bedeutet: Nutzungseinheiten bis 400 m² müssen klar abgegrenzt sein und unabhängige Rettungswege je Einheit möglich sein.
GK 4 ist eine reguläre Gebäudeklasse für Wohngebäude zwischen 7 und 13 m Höhe, die besondere Planung erfordert.
GK 5: Gebäude, die diese Kriterien nicht erfüllen, werden als GK 5 eingestuft.
Das betrifft komplexere Nutzungen, Gebäude ohne ausreichende brandschutztechnische Gliederung oder solche, bei denen unabhängige Rettungswege nicht möglich sind.
Wann wird ein Gebäude GK 4 statt GK 3?
GK 3: Gebäude bis 7 m Höhe (Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses).
GK 4: Beginnt ab über 7 m Höhe.
Sobald die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses über 7 m liegt, kann das Gebäude nicht mehr GK 1–3 sein.
Ob es GK 4 oder GK 5 wird, hängt dann von der brandschutztechnischen Gliederung ab.
Warum “kippt” GK 4 oft zu GK 5?
Viele Planungen scheitern an den Anforderungen für GK 4:
- Nutzungseinheiten nicht klar abgegrenzt
- Rettungswege nicht unabhängig möglich
- brandschutztechnische Gliederung nicht ausreichend
Wenn eine dieser Bedingungen zutrifft, wird das Gebäude automatisch als GK 5 eingestuft.
Das hat erhebliche Auswirkungen auf:
- Brandschutznachweise
- Kosten
- Genehmigungsverfahren
Sonderbauten und Hochhäuser – Gebäudeklasse ist nicht gleich Sonderbau
Wichtig: Die Gebäudeklasse wird zusätzlich bestimmt, unabhängig davon, ob ein Gebäude auch Sonderbau ist. Gebäudeklasse ≠ Sonderbau.
Was sind Sonderbauten?
Sonderbauten sind Gebäude mit besonderen Nutzungen oder Risiken (z. B. Schulen, Kitas, Versammlungsstätten, Industriebauten).
Ein Gebäude kann gleichzeitig eine Gebäudeklasse haben (z. B. GK 4) und Sonderbau sein.
Beide Einordnungen haben unterschiedliche Anforderungen und beeinflussen Genehmigungsverfahren, Nachweise und Kosten.
Was ist ein Hochhaus?
Hochhäuser gelten ab 22 m Gebäudehöhe (gemessen bis zur Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses, nicht Firsthöhe).
Hochhäuser sind Sonderbauten (zusätzliche Anforderungen) und fallen regelmäßig in GK 5 (BayBO Art. 2 Abs. 4: Hochhaus > 22 m; Art. 2 Abs. 3: GK 5 bei Gebäudehöhe > 13 m).
Typische Irrtümer:
- “Sonderbau ersetzt Gebäudeklasse” → Falsch. Beide gelten parallel
- “Hochhaus ist automatisch GK 5” → Richtig. Hochhäuser (> 22 m) fallen in GK 5; GK 5 kann auch ohne Hochhaus vorliegen (z. B. 7–13 m ohne GK 4-Anforderungen)
- “GK 5 ist nur für Hochhäuser” → Falsch. Auch Gebäude zwischen 7–13 m können GK 5 sein
Typische Fehler und Missverständnisse bei Gebäudeklassen
Diese Fehlannahmen führen häufig zu falschen Kostenschätzungen und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren:
| Irrtum | Korrektur |
|---|---|
| Der B-Plan bestimmt die Gebäudeklasse | Die jeweilige Landesbauordnung bestimmt die Gebäudeklasse (in Bayern: BayBO) |
| Der First ist maßgeblich | Entscheidend ist die Fußbodenoberkante |
| GK 4 ist nur „größeres Wohnen“ | GK 4 hängt von Gliederung und Rettungswegen ab |
Wann wird ein Gebäude GK 4?
Siehe Abschnitt „Was ist der Unterschied zwischen GK 4 und GK 5?“ oben. Kurz: GK 4 setzt Gebäudehöhe 7–13 m, brandschutztechnische Gliederung und unabhängige Rettungswege je Nutzungseinheit voraus. Viele Planungen scheitern daran und werden als GK 5 eingestuft.
Wann wird ein Gebäude GK 5?
GK 5 umfasst alle Gebäude, die nicht in GK 1–4 passen. Das betrifft:
- Gebäude über 13 m Höhe
- Gebäude zwischen 7–13 m, die die Anforderungen für GK 4 nicht erfüllen (fehlende Gliederung, keine unabhängigen Rettungswege)
- Komplexe Nutzungen ohne klare Einordnung
Wie wird die Gebäudehöhe für die Gebäudeklasse gemessen?
Maßgeblich ist die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsgeschosses (nicht der First), von der mittleren Geländeoberfläche aus. Details siehe Abschnitt „Wie wird die Gebäudehöhe gemessen?“ oben.
Zusammenfassung
Die Gebäudeklasse bestimmt die Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Nachweise.
Sie ergibt sich aus Höhe, Nutzungseinheiten und Gliederung des Gebäudes.
Die Einordnung sollte früh erfolgen, weil sie Kosten, Planung und Genehmigung beeinflusst.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 2 Abs. 3 – Gebäudeklassen
- Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 31 – Rettungswege
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht
Weiterführende Artikel
- Genehmigungsfähigkeit prüfen
- Genehmigungsfrei – wann ohne Bauantrag?
- Genehmigungsplanung & Bauantrag
- Abstandsflächen
- Vollgeschoss
- Bebauungsplan-Vorgaben
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