Baugenehmigung wann sie nötig ist und wie das Verfahren läuft
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Zum Inhaltsverzeichnis springenDie Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben umzusetzen. Sie bestätigt, dass das Vorhaben den baurechtlichen Vorgaben entspricht und beschreibt das Verfahren von der Einreichung bis zur Entscheidung.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern (BayBO). In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.
Im Erstgespräch lässt sich das meist in 10 Minuten sauber einordnen. Für eine erste Einordnung eignet sich der Genehmigungs-Check (Bayern). Das folgende Prüfschema ordnet ein, ob Baugenehmigung, Freistellung (Art. 58 BayBO) oder Außenbereich (§ 35 BauGB) in Frage kommen.
Kurz gesagt
- Neubauten sind in der Regel genehmigungspflichtig.
- Umbauten sind genehmigungspflichtig, wenn sie die Gebäudestruktur wesentlich verändern.
- Anbauten und Aufstockungen erfordern meist eine Genehmigung.
- Umnutzungen können genehmigungspflichtig sein.
- Kleine Vorhaben können genehmigungsfrei sein.
Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt der Baubehörde. Sie bestätigt, dass ein Vorhaben mit den geltenden Vorschriften vereinbar ist und gebaut werden darf.
Geprüft werden unter anderem:
- Vorgaben aus dem Bebauungsplan
- Abstandsflächen
- Stellplatzregelungen
- Brandschutz
- gegebenenfalls Denkmalschutz
Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Genehmigungspflichtig sind typischerweise:
- Neubauten
- Anbauten
- Aufstockungen
- Umbauten, die die Gebäudestruktur verändern
- Umnutzungen (etwa wenn sich die Nutzung oder Anforderungen an Gebäudeklassen ändern)
Es gibt auch genehmigungsfreie Vorhaben. Diese sind an Bedingungen geknüpft, etwa an Größen, Abstände oder örtliche Satzungen. Eine frühe Prüfung spart Fehlplanungen.
Welche Unterlagen und Nachweise werden benötigt?
Die Baugenehmigung basiert auf vollständigen Bauvorlagen. Welche Nachweise erforderlich sind, hängt von Vorhaben, Gebäudeklasse und Lage ab. Eine erste Einordnung der Gebäudeklasse bietet der Gebäudeklasse-Check (Bayern) – unverbindlich zur Orientierung.
Typische Unterlagen:
- Lageplan
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Dachplan
- Baubeschreibung
- Nachweise zu Abstandsflächen und Stellplätzen
- Ergänzende Nachweise zu Statik, Brandschutz, Energieeffizienz
Eine schnelle Vorprüfung der Abstandsflächen (Bayern) bietet der Abstandsflächen-Rechner (Bayern) – unverbindlich zur Orientierung; maßgeblich sind B-Plan und Bauamt.
Die Genehmigungsplanung stellt sicher, dass die Unterlagen vollständig und schlüssig sind.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?
Das Verfahren startet mit der Einreichung des Bauantrags. Danach prüft die Baubehörde die Unterlagen, beteiligt gegebenenfalls Fachstellen und erteilt den Bescheid.
Ablauf in Kurzform:
- Bauantrag vorbereiten und einreichen
- Formelle Prüfung der Unterlagen
- Fachliche Prüfung der Vorgaben
- Beteiligung von Fachstellen oder Nachbarn
- Bescheid erteilen oder Nachforderungen stellen
Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Komplexität und Auslastung. Einfache Vorhaben können in wenigen Wochen genehmigt werden, häufig dauert es mehrere Wochen bis Monate.
Typischer Fehler
Unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen verzögern das Verfahren. Wenn Pläne, Berechnungen und Nachweise nicht zusammenpassen, folgen Rückfragen und Nachforderungen.
Was passiert ohne Baugenehmigung?
Wer genehmigungspflichtig baut, benötigt eine Baugenehmigung. Ohne Genehmigung drohen Baustopp, Rückbau oder Bußgelder. Auch Nachbarn können rechtlich vorgehen, siehe Nachbarschaftsrecht beim Bauen.
Diese Risiken sind vermeidbar, wenn das Verfahren sauber vorbereitet wird. Die Genehmigung schafft rechtliche und organisatorische Planungssicherheit.
Typische Fragen von Bauherren
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Die Dauer variiert je nach Komplexität des Vorhabens. Einfache Vorhaben können bei optimalen Bedingungen in wenigen Wochen genehmigt werden, häufig dauert das Genehmigungsverfahren jedoch mehrere Wochen bis Monate. Komplexere Vorhaben benötigen deutlich mehr Zeit. Eine sorgfältige Einreichung des Bauantrags kann die Dauer verkürzen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Grundsätzlich benötigt werden:
- Grundstücksunterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan
- Entwurfsplanung: Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Dachplan
- Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens
- Nachweise: Je nach Vorhaben weitere Nachweise zu Statik, Brandschutz oder Energieeffizienz
Die Vorbereitung des Bauantrags stellt sicher, dass alle notwendigen Unterlagen vorhanden sind.
Ist ein Umbau genehmigungspflichtig?
Das hängt von der Art des Umbaus ab. Ein Umbau, der die Gebäudestruktur verändert – etwa Grundrissänderungen, Anbauten oder Aufstockungen – ist in der Regel genehmigungspflichtig. Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden.
Zusammenfassung
Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis zum Bauen und schafft Rechtssicherheit. Sie bestätigt, dass das Vorhaben den baurechtlichen Vorgaben entspricht. Für genehmigungspflichtige Maßnahmen ist sie zwingend erforderlich.
Eine sorgfältige Genehmigungsplanung verhindert Verzögerungen und Nachforderungen. Wer Unterlagen früh klärt, reduziert Risiken in Kosten und Zeit. Besonders bei komplexen Vorhaben mit Brandschutz, Statik oder Denkmalschutz ist die Genehmigung der zentrale Schritt vor Baubeginn.
Weiterführende Artikel
- Genehmigungsplanung
- Bebauungsplan verstehen
- Genehmigungsfrei
- Abstandsflächen
- Gebäudeklasse einordnen – Gebäudeklasse-Check (Bayern), zur Orientierung
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