Abstandsflächen Berechnung, Straße, Bestand und Abstandsflächenübernahme in Bayern

11 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Abstandsflächen gehören zu den häufigsten Genehmigungsproblemen in Bayern, weil sie an der Grundstücksgrenze, zur Straße und im Bestand unmittelbar über die Zulässigkeit entscheiden.

Die Berechnung richtet sich nach der Wandhöhe, der Gemeindegröße und der Gebietsart. Besondere Regelungen gelten für die Straße, für das Bauen im Bestand und für die Abstandsflächenübernahme durch öffentlich-rechtliche Verpflichtung.

Wer Abstandsflächen in Bayern berechnen will, muss die Systematik von Art. 6 BayBO verstehen: maßgeblich sind Wandhöhe, Gemeindegröße, Gebietsart und klar definierte Ausnahmen.

Wenn Sie zunächst nur eine grobe Vorprüfung möchten, hilft der Abstandsflächen-Rechner (Bayern) – unverbindlich.

Maßgeblich für die Abstandsfläche ist die Wandhöhe H der jeweiligen Außenwand (0,4 × H; in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern kann nach Art. 6 Abs. 5a unter Voraussetzungen 1,0 × H gelten; jeweils mindestens 3 m). Traufe und Giebel werden getrennt betrachtet.

• Bis 250.000 EW: Giebelseite: Giebelflächen werden der Wandfläche zugerechnet (Kontur folgt der realen Giebelwand). Dachflächen: bis 70° zu einem Drittel, ab 70° vollständig.

• Über 250.000 EW: Giebelflächen: bis 70° zu einem Drittel der Wandhöhe, ab 70° vollständig. Dachflächen: bis 45° unberücksichtigt, 45–70° zu einem Drittel, ab 70° vollständig.

Die genaue Berechnung der Wandhöhe H sowie die Regelungen zu Dach- und Giebelflächen stehen im Abschnitt Bemessung der Abstandsflächen weiter unten im Artikel.

Übriges: Maßgeblich ist nicht pauschal die Gebäudehöhe, sondern die jeweilige Außenwand mit ihrem Anschluss an die Dachhaut. Die 3 m sind kein Regelfall, sondern nur das Mindestmaß – bei höheren Wänden bestimmt der Faktor (0,4 H oder 1,0 H) die tatsächliche Tiefe der Abstandsfläche.

Einordnung & Kontext

Abstandsflächen sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz. Sie gelten bei Neubau, Umbau und im Bestand – unabhängig davon, ob der Nachbar bereits gebaut hat. Bayern ist besonders, weil das Abstandsflächenrecht seit 2021 zweistufig ist: Gemeinden bis 250.000 Einwohner folgen Art. 6 Abs. 5; in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern kann Art. 6 Abs. 5a (unter Voraussetzungen) einschlägig sein.

In Kürze

• Abstandsflächen richten sich nach der Wandhöhe der jeweiligen Außenwand.
• 3 m ist kein Regelfall, sondern das Mindestmaß.
• Straße ≠ Grundstücksgrenze: Abstandsfläche darf auf öffentliche Fläche fallen, das Gebäude nicht.
• Ein Bebauungsplan kann die Gebäudeposition auch über Baugrenzen/Baulinien steuern; das Abstandsflächenrecht wird jedoch nur verdrängt, wenn der Plan abstandsflächenrelevante Festsetzungen trifft.

Rechtliche Grundlage

Primärquelle ist Art. 6 BayBO (Stand Juni 2021). Die Regelung unterscheidet:

• Gemeinden bis 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5)
• Gemeinden über 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5a)

Zusätzlich können örtliche Satzungen und der Bebauungsplan Abstandsflächen festsetzen. Diese gehen vor, wenn sie eigene Abstandsflächen definieren (z. B. im Bebauungsplan).

Anforderungen an Abstandsflächen (alle Gemeinden)

• Lage: Abstandsflächen liegen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück – maßgeblich ist die Grundstücksgrenze.

• Ausnahmen:

  • Grenzbebauung, wenn diese zulässig ist
  • öffentliche Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bis zur Mitte
  • Nachbargrundstück, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass nicht überbaut wird (öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Grundbuch), oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsicht schriftlich die Übernahme erklärt

• Überdeckungsverbot: Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken.

  • Ausnahmen: Außenwände mit Winkel > 75° zueinander (Außenwände, die im Grundriss > 75° zueinander stehen), sichtgeschützter Gartenhof bei GK 1–2, sowie Gebäude, die ohne eigene Abstandsflächen zulässig sind.

Bemessung der Abstandsflächen

Wandhöhe H = Maß von OK Gelände (Oberkante der Geländeoberfläche) bis Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut oder oberer Wandabschluss (z. B. Attika). Die Dachneigung wird je nach Gemeindegröße unterschiedlich berücksichtigt.

Gemeinden bis 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5)

• Regel: 0,4 H (mindestens 3 m).
• Gewerbe- und Industriegebiete: 0,2 H (mindestens 3 m).
• Dachflächen: bis 70° zu 1/3, über 70° vollständig zur Wandhöhe.
• Giebelflächen: werden als Wandflächen in realer Form berücksichtigt.
• 16-m-Privileg Bayern: entfällt bei Abs. 5.

Beispiel (0,4 H): Wandhöhe 10 m → 0,4 × 10 m = 4 m → Abstandsfläche 4 m.

Maßgeblich ist die jeweilige Außenwand (Giebel- und Traufseite getrennt), nicht die Gesamthöhe des Gebäudes. Giebelflächen werden je nach Gemeindegröße wie oben beschrieben in die Wandhöhe einbezogen (bis 250.000 EW in realer Form; darüber bis 70° zu einem Drittel, über 70° voll). Dieses Beispiel gilt für Gemeinden bis 250.000 Einwohner in allgemeinen Wohngebieten.

Die tatsächliche Abstandsfläche kann sich ändern, wenn die Gemeindegröße, die Gebietsart (z. B. Gewerbegebiet: 0,2 H) oder ein Bebauungsplan mit eigenen Festsetzungen maßgeblich sind.

Verbindlich bleiben Bebauungsplan, BayBO und die Auskunft der zuständigen Behörde.

Gemeinden über 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5a)

• Regel (wenn Abs. 5a einschlägig ist): 1,0 H (mindestens 3 m).
• Kerngebiete und festgesetzte urbane Gebiete: wie Abs. 5 (0,4 H).
• Gewerbe- und Industriegebiete: wie Abs. 5 (0,2 H).
• Dachflächen: bis 45° unberücksichtigt, 45–70° zu 1/3, über 70° vollständig.
• Giebel: bis 70° zu 1/3, über 70° vollständig.
• 16-m-Privileg: in den Fällen des Abs. 5a kann vor bis zu zwei Außenwänden (je ≤ 16 m) 0,5 H (mindestens 3 m) genügen, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden 1,0 H einhält.

Bauteile, die unberücksichtigt bleiben

Die BayBO nennt ausdrücklich, welche Bauteile bei der Bemessung der Abstandsflächen unberücksichtigt bleiben – jeweils nur unter den genannten Bedingungen:

• Dachüberstände, wenn orts- oder landschaftsüblich und ohne eigene Funktion.

• Gesimse.

• Vorbauten (z. B. Balkon, eingeschossiger Erker):

  • max. 1/3 der Außenwandlänge (jeweils max. 5 m),
  • max. 1,5 m Vorsprung,
  • mind. 2 m Grenzabstand.

• Seitenwände von Vorbauten und Dachaufbauten bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze (auch wenn die Seitenwände nicht an der Grenze errichtet werden).

• Energiesanierung: Wärmedämmung an Bestandsgebäuden bis 30 cm, bei mind. 2,5 m Grenzabstand.

• Dachgauben / Dachaufbauten:

  • Abs. 5: werden mitgerechnet.
  • Abs. 5a: untergeordnete Gauben sind ausgenommen, wenn max. 1/3 Wandlänge (max. 5 m), Ansichtsfläche ≤ 4 m² und Höhe ≤ 2,5 m.

Damit sind Abstandsflächen bei Balkon, Erker und Gauben klar begrenzt und nicht frei wählbar.

Gebäude ohne eigene Abstandsflächen

Bestimmte Bauwerke dürfen ohne eigene Abstandsflächen in Abstandsflächen anderer Gebäude stehen, wenn die Grenzmaße eingehalten werden. Dazu zählen unter anderem:

• Garagen und Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen.

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit mittlerer Wandhöhe ≤ 3 m und max. 9 m Länge je Grundstücksgrenze:

  • Mittlere Wandhöhe: Dachflächen bis 45° unberücksichtigt, 45–70° zu 1/3, ab 70° voll; Giebeldreiecke bis 45° Dachneigung unberücksichtigt, darüber voll anrechnen.

• Solaranlagen bis 3 m Höhe und 9 m Länge je Grundstücksgrenze.

• Stützmauern und geschlossene Einfriedungen bis 2 m (in GE/GI ohne Höhenbegrenzung).

15-m-Gesamtregel: Die Gesamtlänge der grenznah zulässigen Bebauung (inkl. Solaranlagen) darf pro Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten (Art. 6 Abs. 7: grenznahe Bebauung insgesamt max. 15 m je Grundstück).

Straße & öffentliche Verkehrsflächen

Abstandsflächen an der Straße sind zulässig, wenn sie auf öffentliche Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen bis zur Mitte fallen. Das Gebäude darf die Straße nicht überbauen. Ein „50%-Mythos“ existiert nicht.

Parallel gelten:

• Bauordnungsrecht (BayBO Art. 6),
• Straßenrecht (Anbauverbote, Sichtdreiecke),
• Bebauungsplan (Baugrenze, Baulinie).

Abstandsflächenübernahme

Eine Abstandsfläche darf auf ein Nachbargrundstück fallen, wenn eine öffentlich-rechtliche Sicherung vorliegt.

Eine zivilrechtliche Zustimmung des Nachbarn allein reicht nicht aus. Die Abstandsflächenübernahme wirkt dauerhaft und bindet auch Rechtsnachfolger.

Bauen im Bestand

Abstandsflächen bei Umbau und Bestand folgen klaren Regeln:

• Bestandsschutz gilt für rechtmäßig errichtete Gebäude nach altem Recht.

• Änderungen lösen die Anwendung des neuen Rechts aus – aber nur für die Änderung.

• Rückgabe alter Abstandsflächenübernahmen ist möglich, wenn die Abstandsflächen nach heutigem Recht eingehalten werden (aktive Antragstellung erforderlich).

• Sonderfälle:

  • Art. 46 Abs. 5: Umnutzung rechtmäßig errichteter Bestandsflächen zu Aufenthaltsräumen ohne Anwendung der Abstandsflächen auf bestehende Bauteile.
  • Art. 63 Abs. 1 Nr. 2: Ersatzbau gleicher Abmessung/Gestalt soll über Abweichung zulässig sein, wenn öffentliche und nachbarliche Belange gewahrt bleiben.

Typische Missverständnisse

Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:

• „3 m ist der Regelfall“ – Falsch: 3 m ist Mindestmaß; maßgeblich ist die Wandhöhe.

• „Straße zählt wie Grundstücksgrenze“ – Falsch: Abstandsfläche darf auf Straße fallen, das Gebäude nicht.

• „Abstandsflächen gelten nur zum Nachbarn“ – Falsch: Maßgeblich ist die Grundstücksgrenze, nicht der aktuelle Bestand.

• „Bebauungsplan ist nur ergänzend“ – Falsch: Ein Bebauungsplan kann die Gebäudeposition auch über Baugrenzen/Baulinien steuern; das Abstandsflächenrecht wird jedoch nur verdrängt, wenn der Plan abstandsflächenrelevante Festsetzungen trifft.

• „Zustimmung genügt“ – Falsch: Öffentlich-rechtliche Sicherung ist erforderlich.

• „Dachgauben sind immer untergeordnet“ – Falsch: Abs. 5: mitrechnen; Abs. 5a: nur bei klaren Grenzen ausgenommen.

• „Abstandsfläche eingehalten = darf bauen“ – Falsch: Baugrenzen, Baulinien und Satzungen können zusätzlich begrenzen.

• „Garage ist abstandsflächenfrei = genehmigungsfrei“ – Falsch: Privilegierung betrifft nur Abstandsflächen, nicht die Genehmigungsfreiheit.

Mini-Check für Bauherren

1. Wandhöhe je Außenwand bestimmen (OK Gelände = Oberkante Gelände → Dachhaut/Attika).

2. Gemeindegröße prüfen (≤ 250.000 / > 250.000 EW).

3. Faktor anwenden (0,4 H / 1,0 H / 0,2 H) und 3 m Mindestmaß prüfen.

4. Bebauungsplan und örtliche Satzungen auf eigene Abstandsflächenfestsetzungen prüfen.

5. Straße, öffentlich-rechtliche Verpflichtung (Abstandsflächenübernahme), Bestand und Nebenanlagen (Garage/Balkon/Gauben) separat prüfen.

Damit sind die Berechnung der Abstandsflächen in Bayern, Abstandsflächen an der Straße und die Abstandsflächenübernahme fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 6.

• Bebauungspläne und kommunale Satzungen, soweit einschlägig.

• ↗ BayBO Art. 6 – Gesetze Bayern

• ↗ Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht

• ↗ Bayerische Architektenkammer – Merkblatt 5 Abstandsflächen BayBO (PDF, Stand 06/2021)

Weiterführende Artikel

• Abstandsflächen-Rechner (Bayern) – zur Orientierung, unverbindlich.

• Gebäudeklasse einordnen – GK 1–5 (Bayern), zur Orientierung.

• Bebauungsplan

• Genehmigungsfähigkeit prüfen

• Genehmigungsfrei – wann ohne Bauantrag?

• Gebäudeklassen

• Umbau planen

Stand: 06.02.2026